Sede della Banca d’Italia al Comune, via libera dall’assise civica

​Il consiglio comunale di Frosinone ha approvato la delibera riguardante l’”Acquisto dell’immobile, già​ sede della filiale di Frosinone della Banca d’Italia, con la formula del “rent to buy”, ossia una​ combinazione di un contratto di locazione con un preliminare di vendita di un immobile entro un termine stabilito (10 anni).

L’intervento del sindaco

“Prima amministrazione in Italia, il comune di Frosinone ha formalizzato l’acquisizione del palazzo della Banca d’Italia, nella parte alta della città, tramite la formula del rent to buy – ha dichiarato il sindaco di Frosinone, Nicola Ottaviani – Tale operazione restituisce al capoluogo una parte importante della propria identità, storica e culturale dimostrando, inoltre, come l’impegno e l’autorevolezza della amministrazione siano stati positivamente accolti dal più importante istituto finanziario italiano”.

In questo modo, l’amministrazione Ottaviani ha chiuso il percorso volto all’acquisizione, all’interno del patrimonio pubblico, dell’immobile della Banca d’Italia, che insiste su piazzale Vittorio Veneto, per destinarlo a nuova sede comunale, ove verrà insediata anche la pinacoteca del capoluogo. L’operazione è stata condotta personalmente dal sindaco, Nicola Ottaviani, con l’assessorato della governance, coordinato da Pasquale Cirillo, e con quello al bilancio, coordinato da Riccardo Mastrangeli. A seguito della formalizzazione dell’atto autorizzativo da parte dell’assise civica – competente sull’acquisto, trattandosi di un contratto pluriennale – sarà trasmessa una prima di bozza di contratto all’istituto di via Nazionale, per definire congiuntamente gli elementi di dettaglio. ​

L’amministrazione ha, nei mesi scorsi, negoziato con l’Istituto condizioni ritenute favorevoli anche per un ente, quale è il Comune di Frosinone, in riequilibrio finanziario (procedura che non permette di effettuare mutui, oltre a comportare ulteriori limitazioni), dovuto al debito dei decenni precedenti, pari a circa 50 milioni di euro.

Le modalità

L’opzione presentata prevede l’acquisto entro la fine del nono anno dalla stipula, con un prezzo di vendita pari a 1.650.000 euro, per un canone annuo di 153.000 euro. L’acconto (del 77,10%) è fissato a 117.963 all’anno; godimento (22.90%) a 35.037 euro all’anno. Saldo prezzo di 470.370 euro al rogito per un totale, in caso di opzione acquisto al decimo anno, di 2.000.370 euro; totale trattenuto, in caso di mancata opzione di acquisto al decimo anno, 1.176.111 euro (canoni godimento in aggiunta al 70% delle quote versate in acconto, 82.574,10 euro all’anno). Da un punto di vista della contabilità economico-patrimoniale del Comune, l’operazione sarà contabilizzata in affitti passivi per la “quota di godimento” e in debito verso Banca d’Italia per la quota di “acconto prezzo”. In contabilità finanziaria, entrambe le poste, a natura ricorrente, saranno contabilizzate negli affitti passivi, con storno in sede di contabilità economica patrimoniale della parte riferita all’acconto in conto prezzo.

Ai fini dell’opzione finale di acquisto, il Comune dovrà procedere ad accantonare le quote necessarie per un eventuale riscatto calcolato in un decimo del prezzo finale, fermo restando l’indicazione delle risorse finanziarie in tale lasso di tempo necessarie per tale acquisizione, che prevede anche la vendita o la messa a rendita dei beni di proprietà comunale liberati dal trasferimento nella nuova sede.​ ​
L’immobile presenta una superficie totale pari a complessivi 3.468,46 mq, di cui 1631 per locali, 429 per abitazioni, 268 per archivi; per tutti i 10 anni del “rent to buy” l’ente proprietario resterà la Banca d’Italia, cui competeranno sia il pagamento dell’Imu annuale (pari a 36.392 euro), sia la manutenzione straordinaria.

Il valore totale che sarà corrisposto con questa formula sarà pari a 2.000.370 euro, cui andranno sottratti i versamenti dell’Imu (363.920 euro) con una esposizione equivalente finanziaria netta pari a 1.636.450 euro, valore, questo, inferiore non solo al totale degli importi dovuti in caso di mutuo (1.857.128 euro) ma anche al valore del bene stesso (1.650.000 euro). Anche in riferimento all’incidenza della rata annuale, il pagamento previsto con il rent to buy è pari ad € 153.000, rispetto alla rata del mutuo pari ad € 185.713. Al fine di rendere finanziariamente sostenibile il pagamento finale al decimo anno di € 470.370, l’ente dovrà procedere ad accantonare l’importo di 47.037 euro in conto capitale a valere sulle entrate in conto capitale (oneri concessori, condono, 

La relazione di Mastrangeli

“Premetto che attraverso una molteplicità di contatti con la Banca d’Italia (durata almeno un anno) è stata negoziata una proposta di possibile subentro del Comune di Frosinone nel godimento del bene della ex sede della Banca d’Italia, dell’immobile sito in Frosinone, via Del Plebiscito n. 1, non più utilizzato dalla medesima a seguito della riorganizzazione delle sedi provinciali. Sulla base del fascicolo del fabbricato fornito dalla Banca d’Italia si tratta di un immobile con superficie totale pari a complessivi 3.468,46 mq, di cui 1.631 mq per locali, 429 mq per abitazioni, 268 mq per archivi.  Sulla base dei sopra indicati presupposti di riferimento, è stato possibile negoziare con l’Istituto condizioni ritenute favorevoli anche per un ente in riequilibrio finanziario come il nostro”.

In particolare gli uffici tecnici della Banca d’Italia hanno indicato e formulato quanto segue “il canone di locazione, sulla base del quale è stata articolata la struttura dell’operazione di rent to buy, muove da una stima iniziale del canone di mercato di euro 180.000,00 annui effettuata dalla Banca d’Italia con riferimento ai valori espressi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicato dall’Agenzia delle Entrate, mentre l’importo del canone annuo indicato nel prospetto in calce pari a 153.000 euro tiene già conto della riduzione del 15% prevista per le Pubbliche Amministrazioni”. 

In considerazione della devoluzione definitiva dell’immobile al Comune di Frosinone è stata indicata la soluzione del rent to buy con la seguente proposta negoziata con i dirigenti della Banca d’Italia.

DEFINIZIONE GIURIDICA DEL RENT TO BUY

Il d.l. 12 settembre 2014, n. 133 (recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”, c.d. “decreto sblocca Italia”), convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, che, all’art 23 (rubricato “Disciplina dei contratti di godimento i funzione della successiva alienazione di immobili”), ha previsto quanto segue:

“1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 

1-bis Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.

Il rent to buy, come configurato dal legislatore, risulta dalla combinazione di un contratto di locazione, con un preliminare di vendita di un immobile; in particolare, viene in rilievo un preliminare unilaterale, giacché solo il proprietario dell’immobile è vincolato alla stipulazione del definitivo.

Poiché nel contratto in analisi una parte dei canoni deve essere imputata al prezzo del bene, è previsto che il conduttore, qualora decida di acquistare il bene, detragga dal prezzo detta parte. L’opzione di acquisto può essere esercitata entro un termine stabilito dalle parti, ma non superiore a 10 anni; nel caso in cui, diversamente, fosse previsto l’obbligo di acquistare il bene, il contratto concretamente posto in essere non rientrerebbe nel rent to buy.

Qualora il conduttore decida di non acquistare l’immobile, il proprietario trattiene, in base agli accordi, anche la parte della quota dei canoni imputata al corrispettivo.

La Corte dei conti, Sezione regionale di controllo per l’Emilia Romagna (deliberazione n.151/2017) ha precisato che “… si evidenzia come la soluzione individuata non escluda per gli enti pubblici la possibilità in astratto di utilizzare lo strumento del rent to buy. Il ricorso a quest’ultima operazione, tuttavia, dev’essere accompagnato da particolari cautele, anche in considerazione degli estesi effetti temporali prodotti dal contratto e della circostanza che all’eventuale mancato esercizio dell’opzione di acquisto consegue la perdita della quota dei canoni imputata al prezzo del bene”.

ASPETTI FISCALI

Le attività immobiliari poste in essere dagli enti locali (cessione, acquisto e costruzione di immobili) non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva qualora detti beni siano strumentali all’esercizio dell’attività istituzionale; in tali casi, la cessione va assoggettata a imposta di registro, in conformità a quanto previsto dall’articolo 40 del Dpr n. 131/1983, mentre, per l’acquisto, l’eventuale assoggettamento a Iva consegue al fatto che il soggetto cedente rivesta o meno la qualifica di soggetto passivo dell’IVA.

La mera locazione di immobili, comunque acquisiti, da parte di enti non commerciali (tra cui i Comuni) non è idonea, di per sé, a fare assumere agli stessi la soggettività passiva ai fini IVA. In tale ipotesi, infatti, l’utilizzazione dei predetti beni, finalizzata alla riscossione di canoni, concretizza un mero sfruttamento economico di beni patrimoniali (in altri termini, è mera attività di godimento degli stessi) e non un esercizio di impresa, nel senso previsto dal citato articolo 4 del Dpr 633/72, non configurandosi, nella fattispecie, lo svolgimento di attività commerciale.

CONTABILIZZAZIONE

Secondo i principi contabili da un punto di vista della contabilità economico patrimoniale del Comune,l’operazione è stata contabilizzata in affitti passivi per la “quota di godimento” e in debiti verso Banca d’Italia per la quota di “acconto prezzo”.

In contabilità finanziaria entrambe le poste hanno natura ricorrente e sono contabilizzate negli affitti passivi, con storno in sede di contabilità economica patrimoniale della parte riferita all’acconto in conto prezzo.

Ai fini dell’opzione finale di acquisto il Comune procederà ad accantonare le quote necessarie per il riscatto calcolato in un decimo del prezzo finale.

ANALISI DELLA PROPOSTA

La soluzione del rent to buy è stata presa in considerazione poiché la procedura di riequilibrio finanziario non permette di effettuare mutui per gli acquisti di immobili, oltre alle ulteriori limitazioni previste dalla normativa vigente.

La citata operazione, quindi, per essere fattibile, ha previsto che il trasferimento presso il nuovo immobile come sede del comune, liberi le attuali strutture di proprietà comunale che potranno essere messe in vendita o in locazione, valorizzando l’attuale immobile al fine di compensare l’esborso finanziario previsto per l’operazione con la Banca d’Italia. 

ITER PREVISTO DA PARTE DEL COMUNE

L’operazione è sottoposta al vaglio del Consiglio comunale, ai sensi dell’art.42 del Tuel, che ne ha la competenza trattandosi di un contratto pluriennale, fermo restando l’indicazione delle risorse finanziarie in tale lasso di tempo necessarie per tale operazione ultra annuale, che prevedono la vendita o la messa a reddito dei beni di proprietà comunale liberati dal trasferimento nella nuova sede.

In termini di spese collegate alla gestione del bene in godimento, evidenzio come il trasferimento degli uffici renderà l’operazione neutra in termini di manutenzione ordinaria, sia nel caso di vendita del bene attualmente utilizzato per gli uffici trasferiti, sia in caso di affitto dello stesso. 

Resta inteso, che gli attuali uffici Comunali, nei limiti delle volumetrie assentibili, potranno essere oggetto di specifico cambio eventuale di destinazione d’uso qualora questa operazione dovesse essere considerata più conveniente daparte del mercato. 

DIFFERENZA ECONOMICA TRA ACQUISTO DEL BENE E RENT TO BUY

Al fine di fornire un quadro di riferimento dell’operazione finanziaria da parte del Comune, deve essere evidenziata la differenza tra acquisto del bene in via diretta da parte del Comune rispetto all’operazione del rent to buy, anche in merito alla sostenibilità finanziaria alternativa in assenza della restrizione prevista per gli enti in riequilibrio finanziario.

Al fine di tenere conto di valori omogenei di riferimento, va precisato che per tutti i 10 anni del rent to buy l’ente proprietario resta la Banca d’Italia cui competeranno sia il pagamento dell’IMU annuale pari a € 36.392, sia la manutenzione straordinaria. Lasciando in disparte il calcolo del valore prospettico delle manutenzioni straordinarie, è evidente che in caso di acquisto del bene da parte del Comune di Frosinone non si avrebbero più i versamenti nei 10 anni dell’IMU con una perdita di gettito complessivo, per la durata del rent to by, pari a complessivi € 363.920,00.  

Ricorrendo ad un mutuo della Cassa depositi e prestiti per l’acquisto del bene con finanziamento totale, applicando il tasso fisso attualmente utilizzato (come da pubblicazione al 10/05/2019 sul sito della CDP per i Comuni con inizio ammortamento al 01/07/2019 per un mutuo a 10 anni) pari al 2,21% si otterrebbe il seguente piano di ammortamento:

Redazione

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