{"id":29309,"date":"2020-02-24T20:57:39","date_gmt":"2020-02-24T19:57:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tunews24.it\/ilcorrieredellaprovincia\/?p=29309"},"modified":"2020-02-24T22:30:25","modified_gmt":"2020-02-24T21:30:25","slug":"sede-della-banca-ditalia-al-comune-via-libera-dallassise-civica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tunews24.it\/ilcorrieredellaprovincia\/2020\/02\/24\/sede-della-banca-ditalia-al-comune-via-libera-dallassise-civica\/","title":{"rendered":"Sede della Banca d’Italia al Comune, via libera dall’assise civica"},"content":{"rendered":"\n

\u200bIl consiglio comunale di Frosinone ha approvato la delibera riguardante l\u2019\u201dAcquisto dell’immobile, gi\u00e0\u200b sede della filiale di Frosinone della Banca d’Italia, con la formula del “rent to buy”, ossia una\u200b combinazione di un contratto di locazione con un preliminare di vendita di un immobile entro un termine stabilito (10 anni).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

L’intervento del sindaco<\/h3>\n\n\n\n

“Prima amministrazione in Italia,<\/strong> il comune di Frosinone ha formalizzato l’acquisizione del palazzo della Banca d’Italia, nella parte alta della citt\u00e0, tramite la formula del rent to buy – ha dichiarato il sindaco di Frosinone, Nicola Ottaviani – Tale operazione restituisce al capoluogo una parte importante della propria identit\u00e0, storica e culturale dimostrando, inoltre, come l’impegno e l’autorevolezza della amministrazione siano stati positivamente accolti dal pi\u00f9 importante istituto finanziario italiano”.<\/p>\n\n\n\n

In questo modo, l\u2019amministrazione Ottaviani<\/strong> ha chiuso il percorso volto all\u2019acquisizione, all\u2019interno del patrimonio pubblico, dell’immobile della Banca d’Italia, che insiste su piazzale Vittorio Veneto, per destinarlo a nuova sede comunale, ove verr\u00e0 insediata anche la pinacoteca del capoluogo. L\u2019operazione \u00e8 stata condotta personalmente dal sindaco, Nicola Ottaviani, con l’assessorato della governance, coordinato da Pasquale Cirillo, e con quello al bilancio, coordinato da Riccardo Mastrangeli. A seguito della formalizzazione dell\u2019atto autorizzativo da parte dell\u2019assise civica \u2013 competente sull’acquisto, trattandosi di un contratto pluriennale \u2013 sar\u00e0 trasmessa una prima di bozza di contratto all\u2019istituto di via Nazionale, per definire congiuntamente gli elementi di dettaglio.\u00a0\u200b<\/p>\n\n\n\n

L\u2019amministrazione ha, nei mesi scorsi, negoziato con l\u2019Istituto condizioni ritenute favorevoli<\/strong> anche per un ente, quale \u00e8 il Comune di Frosinone, in riequilibrio finanziario (procedura che non permette di effettuare mutui, oltre a comportare ulteriori limitazioni), dovuto al debito dei decenni precedenti, pari a circa 50 milioni di euro.<\/p>\n\n\n\n

Le modalit\u00e0<\/h3>\n\n\n\n

L\u2019opzione presentata prevede l\u2019acquisto entro la fine del nono anno <\/strong>dalla stipula, con un prezzo di vendita pari a 1.650.000 euro, per un canone annuo di 153.000 euro. L\u2019acconto (del 77,10%) \u00e8 fissato a 117.963 all\u2019anno; godimento (22.90%) a 35.037 euro all\u2019anno. Saldo prezzo di 470.370 euro al rogito per un totale, in caso di opzione acquisto al decimo anno, di 2.000.370 euro; totale trattenuto, in caso di mancata opzione di acquisto al decimo anno, 1.176.111 euro (canoni godimento in aggiunta al 70% delle quote versate in acconto, 82.574,10 euro all\u2019anno). Da un punto di vista della contabilit\u00e0 economico-patrimoniale del Comune, l\u2019operazione sar\u00e0 contabilizzata in affitti passivi per la \u201cquota di godimento\u201d e in debito verso Banca d\u2019Italia per la quota di \u201cacconto prezzo\u201d. In contabilit\u00e0 finanziaria, entrambe le poste, a natura ricorrente, saranno contabilizzate negli affitti passivi, con storno in sede di contabilit\u00e0 economica patrimoniale della parte riferita all\u2019acconto in conto prezzo. <\/p>\n\n\n\n

Ai fini dell\u2019opzione finale di acquisto<\/strong>, il Comune dovr\u00e0 procedere ad accantonare le quote necessarie per un eventuale riscatto calcolato in un decimo del prezzo finale, fermo restando l\u2019indicazione delle risorse finanziarie in tale lasso di tempo necessarie per tale acquisizione, che prevede anche la vendita o la messa a rendita dei beni di propriet\u00e0 comunale liberati dal trasferimento nella nuova sede.\u200b \u200b
L\u2019immobile presenta una superficie totale pari a complessivi 3.468,46 mq, di cui 1631 per locali, 429 per abitazioni, 268 per archivi; per tutti i 10 anni del \u201crent to buy\u201d l\u2019ente proprietario rester\u00e0 la Banca d\u2019Italia, cui competeranno sia il pagamento dell\u2019Imu annuale (pari a 36.392 euro), sia la manutenzione straordinaria. <\/p>\n\n\n\n

Il valore totale che sar\u00e0 corrisposto<\/strong> con questa formula sar\u00e0 pari a 2.000.370 euro, cui andranno sottratti i versamenti dell\u2019Imu (363.920 euro) con una esposizione equivalente finanziaria netta pari a 1.636.450 euro, valore, questo, inferiore non solo al totale degli importi dovuti in caso di mutuo (1.857.128 euro) ma anche al valore del bene stesso (1.650.000 euro). Anche in riferimento all\u2019incidenza della rata annuale, il pagamento previsto con il rent to buy \u00e8 pari ad \u20ac 153.000, rispetto alla rata del mutuo pari ad \u20ac 185.713. Al fine di rendere finanziariamente sostenibile il pagamento finale al decimo anno di \u20ac 470.370, l\u2019ente dovr\u00e0 procedere ad accantonare l\u2019importo di 47.037 euro in conto capitale a valere sulle entrate in conto capitale (oneri concessori, condono, <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Gli assessori Mastrangeli e Cirillo nella sede centrale della Banca d’Italia<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

La relazione di Mastrangeli<\/h2>\n\n\n\n

“Premetto che\u00a0attraverso una molteplicit\u00e0 di contatti con la Banca d\u2019Italia\u00a0(durata almeno un anno)\u00a0\u00e8 stata negoziata una proposta di possibile subentro del Comune di Frosinone nel godimento del bene della ex sede della Banca d\u2019Italia,\u00a0dell\u2019immobile\u00a0sito in Frosinone, via Del Plebiscito n. 1,\u00a0non pi\u00f9 utilizzato dalla medesima a seguito della riorganizzazione\u00a0delle sedi provinciali. Sulla base del fascicolo del fabbricato fornito dalla Banca d\u2019Italia si tratta di\u00a0un immobile con\u00a0superficie totale\u00a0pari a complessivi\u00a03.468,46\u00a0mq, di cui 1.631 mq\u00a0per\u00a0locali,\u00a0429 mq per\u00a0abitazioni,\u00a0268 mq per\u00a0archivi.\u00a0 Sulla base dei\u00a0sopra indicati presupposti di riferimento, \u00e8 stato possibile negoziare con l\u2019Istituto condizioni ritenute favorevoli anche per un ente in riequilibrio finanziario\u00a0come il nostro”.<\/p>\n\n\n\n

In particolare gli uffici tecnici della Banca d\u2019Italia hanno indicato e\u00a0formulato quanto segue\u00a0<\/strong>\u201cil canone di locazione, sulla base del quale \u00e8 stata articolata la struttura dell\u2019operazione di\u00a0rent\u00a0to\u00a0buy, muove da una stima iniziale del canone di mercato di euro 180.000,00 annui effettuata dalla Banca d’Italia con riferimento ai valori espressi dall\u2019Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicato dall\u2019Agenzia delle Entrate, mentre l\u2019importo del canone annuo indicato nel prospetto in calce pari a 153.000 euro tiene gi\u00e0 conto della riduzione del 15% prevista per le Pubbliche Amministrazioni\u201d.\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n

In considerazione della devoluzione definitiva dell\u2019immobile al Comune di Frosinone \u00e8 stata indicata la soluzione del rent to buy con la seguente proposta negoziata con i dirigenti della Banca d\u2019Italia. <\/p>\n\n\n\n

FROSINONE \u2013  RENT TO BUY \u201cDURATA DIECI ANNI\u201d <\/td><\/tr>
OPZIONE ACQUISTO ENTRO LA FINE DEL 9\u00b0 ANNO <\/td>  <\/td>  <\/td><\/tr>
PREZZO DI VENDITA <\/td>  \u20ac 1.650.000<\/td>  <\/td><\/tr>
CANONE ANNUO <\/td>  \u20ac    153.000<\/td>  <\/td><\/tr>
77,10 % ACCONTO <\/td>\u20ac 1.179.630<\/td>117.963\/anno x 10 anni <\/td><\/tr>
22,90 % GODIMENTO <\/td>\u20ac 350.370<\/td>35.037\/anno x 10 anni <\/td><\/tr>
SALDO PREZZO <\/td>\u20ac 470.370<\/td>Al rogito <\/td><\/tr>
TOTALE IN CASO DI OPZIONE ACQUISTO AL 10\u00b0 ANNO <\/td>\u20ac 2.000.370<\/td>  <\/td><\/tr>
TOTALE TRATTENUTO IN CASO DI MANCATA OPZIONE ACQUISTO AL 10\u00b0 ANNO <\/td>\u20ac 1.176.111<\/td>Canoni godimento + 70% quote versate in acconto (82.574,10\/anno) <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

DEFINIZIONE GIURIDICA DEL RENT TO B<\/strong>U<\/strong>Y<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il d.l. 12\n settembre 2014, n. 133 (recante \u201cMisure urgenti per l\u2019apertura dei \ncantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione \ndel Paese, la semplificazione burocratica, l\u2019emergenza del dissesto \nidrogeologico e per la ripresa delle attivit\u00e0 produttive\u201d, c.d. \u201cdecreto\n sblocca Italia\u201d), convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre \n2014, n. 164, che, all\u2019art 23 (rubricato \u201cDisciplina dei contratti di \ngodimento i funzione della successiva alienazione di immobili\u201d), ha \nprevisto quanto segue:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1.\n I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono \nl\u2019immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il\n conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al \ncorrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel \ncontratto, sono trascritti ai sensi dell\u2019art. 2645-bis codice civile. La\n trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all\u2019art.\n 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. <\/p>\n\n\n\n

1-bis\n Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata \nal corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato \nesercizio del diritto di acquistare la propriet\u00e0 dell\u2019immobile entro il \ntermine stabilito\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Il rent to buy,\n come configurato dal legislatore, risulta dalla combinazione di un \ncontratto di locazione, con un preliminare di vendita di un immobile; in\n particolare, viene in rilievo un preliminare unilaterale, giacch\u00e9 solo \nil proprietario dell\u2019immobile \u00e8 vincolato alla stipulazione del \ndefinitivo.<\/p>\n\n\n\n

Poich\u00e9 nel contratto in analisi una parte dei canoni deve essere\n imputata al prezzo del bene, \u00e8 previsto che il conduttore, qualora \ndecida di acquistare il bene, detragga dal prezzo detta parte. L\u2019opzione\n di acquisto pu\u00f2 essere esercitata entro un termine stabilito dalle \nparti, ma non superiore a 10 anni; nel caso in cui, diversamente, fosse \nprevisto l\u2019obbligo di acquistare il bene, il contratto concretamente \nposto in essere non rientrerebbe nel rent to buy.<\/p>\n\n\n\n

Qualora\n il conduttore decida di non acquistare l\u2019immobile, il proprietario \ntrattiene, in base agli accordi, anche la parte della quota dei canoni \nimputata al corrispettivo.<\/p>\n\n\n\n

La\n Corte dei conti, Sezione regionale di controllo per l\u2019Emilia Romagna \n(deliberazione n.151\/2017) ha precisato che \u201c\u2026 si evidenzia come la \nsoluzione individuata non escluda per gli enti pubblici la possibilit\u00e0 in astratto di utilizzare lo strumento del <\/strong>rent<\/strong> to <\/strong>buy<\/strong>.<\/strong> Il\n ricorso a quest\u2019ultima operazione, tuttavia, dev\u2019essere accompagnato da\n particolari cautele, anche in considerazione degli estesi effetti \ntemporali prodotti dal contratto e della circostanza che all\u2019eventuale \nmancato esercizio dell\u2019opzione di acquisto consegue la perdita della \nquota dei canoni imputata al prezzo del bene\u201d.<\/p>\n\n\n\n

ASPETTI FISCALI<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le\n attivit\u00e0 immobiliari poste in essere dagli enti locali (cessione, \nacquisto e costruzione di immobili) non rientrano nel campo di \napplicazione dell’Iva qualora detti beni siano strumentali all’esercizio\n dell’attivit\u00e0 istituzionale; in tali casi, la cessione va assoggettata a\n imposta di registro, in conformit\u00e0 a quanto previsto dall’articolo 40 \ndel Dpr n.\n 131\/1983, mentre, per l’acquisto, l’eventuale assoggettamento a Iva \nconsegue al fatto che il soggetto cedente rivesta o meno la qualifica di\n soggetto passivo dell’IVA.<\/p>\n\n\n\n

L<\/strong>a\n mera locazione di immobili, comunque acquisiti, da parte di enti non \ncommerciali (tra cui i Comuni) non \u00e8 idonea, di per s\u00e9, a fare assumere \nagli stessi la <\/strong>soggettivit\u00e0 passiva ai fini IVA<\/strong>.<\/strong> In\n tale ipotesi, infatti, l’utilizzazione dei predetti beni, finalizzata \nalla riscossione di canoni, concretizza un mero sfruttamento economico \ndi beni patrimoniali (in altri termini, \u00e8 mera attivit\u00e0 di godimento \ndegli stessi) e non un esercizio di impresa, nel senso previsto dal \ncitato articolo 4 del Dpr 633\/72, non configurandosi, nella fattispecie, lo svolgimento di attivit\u00e0 commerciale.<\/p>\n\n\n\n

CONTABILIZZAZIONE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Secondo i principi contabili da un punto di vista della contabilit\u00e0 economico patrimoniale del Comune,l\u2019operazione \u00e8 stata contabilizzata in affitti passivi per la \u201cquota di godimento\u201d e in debiti verso Banca d\u2019Italia per la quota di \u201cacconto prezzo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

In contabilit\u00e0 finanziaria entrambe le poste hanno natura ricorrente e sono contabilizzate\n negli affitti passivi, con storno in sede di contabilit\u00e0 economica \npatrimoniale della parte riferita all\u2019acconto in conto prezzo.<\/p>\n\n\n\n

Ai fini dell\u2019opzione finale di acquisto il Comune proceder\u00e0 ad accantonare le quote necessarie per il riscatto calcolato in un decimo del prezzo finale.<\/p>\n\n\n\n

ANALISI DELLA P<\/strong>ROPOSTA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La soluzione del rent to buy \u00e8 stata presa in considerazione poich\u00e9 la procedura di riequilibrio finanziario non permette di effettuare mutui per gli acquisti di immobili, oltre alle ulteriori limitazioni previste dalla normativa vigente.<\/p>\n\n\n\n

La citata operazione, quindi, per essere fattibile, ha previsto che\n il trasferimento presso il nuovo immobile come sede del comune, liberi \nle attuali strutture di propriet\u00e0 comunale che potranno essere messe in \nvendita o in locazione, valorizzando l\u2019attuale immobile al fine di compensare l\u2019esborso finanziario previsto per l\u2019operazione con la Banca d\u2019Italia. <\/p>\n\n\n\n

ITER PREVISTO DA PARTE DEL COMUNE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019operazione\u00a0\u00e8\u00a0sottoposta al vaglio del Consiglio comunale,\u00a0ai sensi dell\u2019art.42 del\u00a0Tuel, che ne\u00a0ha\u00a0la competenza trattandosi di un contratto pluriennale, fermo restando l\u2019indicazione delle risorse finanziarie in tale lasso di tempo necessarie per tale operazione\u00a0ultra annuale, che prevedono\u00a0la vendita o la messa a reddito dei beni di propriet\u00e0 comunale liberati dal trasferimento nella nuova sede.<\/p>\n\n\n\n

In termini di spese collegate alla gestione del bene in godimento, evidenzio come il trasferimento degli uffici render\u00e0 l\u2019operazione neutra in termini di\n manutenzione ordinaria, sia nel caso di vendita del bene attualmente \nutilizzato per gli uffici trasferiti, sia in caso di affitto dello \nstesso. <\/p>\n\n\n\n

Resta inteso, che gli attuali uffici Comunali, nei limiti delle volumetrie assentibili, potranno essere oggetto di specifico cambio eventuale di destinazione d\u2019uso qualora questa operazione dovesse essere considerata pi\u00f9 conveniente daparte del mercato. <\/p>\n\n\n\n

DIFFERENZA ECONOMICA TRA ACQUISTO DEL BENE E RENT TO B<\/strong>U<\/strong>Y<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Al fine di fornire un quadro di riferimento dell\u2019operazione finanziaria da parte del Comune, deve essere evidenziata la differenza tra acquisto del bene in via diretta da parte del Comune rispetto all\u2019operazione del rent to buy,\n anche in merito alla sostenibilit\u00e0 finanziaria alternativa in assenza \ndella restrizione prevista per gli enti in riequilibrio finanziario.<\/p>\n\n\n\n

Al fine di tenere conto di valori omogenei di riferimento, va precisato che per tutti i 10 anni del <\/strong>rent<\/strong> to <\/strong>b<\/strong>u<\/strong>y<\/strong> <\/strong>l\u2019ente proprietario resta la Banca d\u2019Italia cui competeranno sia il pagamento d<\/strong>ell\u2019IMU annuale pari a \u20ac 36.392<\/strong>, sia la manutenzione straordinaria.<\/strong> Lasciando in\n disparte il calcolo del valore prospettico delle manutenzioni \nstraordinarie, \u00e8 evidente che in caso di acquisto del bene da parte del \nComune di Frosinone non si avrebbero pi\u00f9 i versamenti nei 10 anni dell\u2019IMU con una perdita di gettito complessivo, per la durata del rent to by, pari a complessivi \u20ac 363.920,00.  <\/p>\n\n\n\n

Ricorrendo\n ad un mutuo della Cassa depositi e prestiti per l\u2019acquisto del bene con\n finanziamento totale, applicando il tasso fisso attualmente utilizzato (come\n da pubblicazione al 10\/05\/2019 sul sito della CDP per i Comuni con \ninizio ammortamento al 01\/07\/2019 per un mutuo a 10 anni) pari al 2,21% si otterrebbe il seguente piano di ammortamento:<\/p>\n\n\n\n

Importo Mutuo<\/td>1.650.000<\/td> <\/td> <\/td> <\/td><\/tr>
Interesse reale<\/td>2,21%<\/td> <\/td> <\/td> <\/td><\/tr>
N. rate<\/td>10<\/td> <\/td> <\/td> <\/td><\/tr>
Importo rata<\/td>185.713 <\/td> <\/td> <\/td> <\/td><\/tr>
Rata n.<\/td>Capitale<\/td>Interessi<\/td>Residuo<\/td>Rata<\/td><\/tr>
1<\/td>149.248 <\/td>36.465 <\/td>1.500.752 <\/td>185.713 <\/td><\/tr>
2<\/td>152.546 <\/td>33.167 <\/td>1.348.206 <\/td>185.713 <\/td><\/tr>
3<\/td>155.917 <\/td>29.795 <\/td>1.192.288 <\/td>185.713 <\/td><\/tr>
4<\/td>159.363 <\/td>26.350 <\/td>1.032.925 <\/td>185.713 <\/td><\/tr>
5<\/td>162.885 <\/td>22.828 <\/td>870.040 <\/td>185.713 <\/td><\/tr>
6<\/td>166.485 <\/td>19.228 <\/td>703.555 <\/td>185.713 <\/td><\/tr>
7<\/td>170.164 <\/td>15.549 <\/td>533.391 <\/td>185.713 <\/td><\/tr>
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